在这四年之内，上海滩上出现了一栋栋豪华的大楼，从苏州河往南，沿着黄浦江铺设了一条水泥马路，被称之为外滩。苏州河以北，沿着黄浦江，修建了大量的码头仓库，各种工厂如雨后春笋一般出现在上海。

　　姚廷遴一心投入到城市规划建设中，他还亲自参与，设计了上海未来发展的蓝图，规划了工业区、商业区、住宅区、码头区等，即将修建的京沪铁路（南京到上海）也在规划之中，目前正在修建一条从闸北区通往吴淞口的铁路。

　　从闸北区通往吴淞口的铁路，把苏州河以北的住宅区、工业区和码头连接在一起。这条铁路可以办客运，从住宅区出来，去上班的人们能够搭乘轨道马车去工业区和码头上班；工业区生产出的货物，也能通过在这条铁路上运行的轨道马车，送往码头，装上船运送往南洋再转运去欧洲，或者漂洋过海送往对岸的美洲。

　　当年的土地都集中在地主士绅手中，要建设城区，建造工厂，修建铁路，建造码头仓库，城

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　　市建设要发展，这一切都需要征地。

　　上海滩附近的农田，因为地处水网地区，地势低洼，并不适合种植最赚钱的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。

　　从明中期张居正执行一条鞭法开始，江南地区就极少生产稻谷了，当地的收入主要是以桑田和茶林为主，因为从明中期开始，农民交税缴纳的是银子，地主收租也是收银子，而土地肥沃的浙江，农业税自然也比较高。既然收税改成收银子，那么种植桑叶和茶叶这些高利润的农作物，岂不是比种植水稻更加划算？

　　所以说从明朝中期开始，浙江真正富裕的士绅都是依靠丝绸和茶叶的收入，而天下粮仓也从江南转移到了湖广。

　　地势低洼的上海滩，却不适合种植经济作物，所以当地人仍然是种植水稻为主。其实在那个年代，依靠种植水稻的江南地主，并不是那么有钱的。上海滩一带人口密集，人均土地面积并不多，很多小地主家里也就是二十亩地，真正的大地主，都在嘉兴、苏州、杭州和宁波等地。上海滩附近是以小地主为主。二十亩地租给农民，一年每亩地收成三石左右，卖给粮商也就是三两银子最多了。

　　农民交地租是一半，也就是上交一两半银子。

　　拥有二十亩水稻田的地主，一年全家的地租收入不过三十两白银。此外这些小地主都是没有功名之人，还要交二两银子的税收，只剩下二十八两。这二十八两白银的年收入，只比一名琼州军的普通小兵高一点，还不如一名小军官的收入了。

　　所幸的是，上海滩河网地区鱼虾资源丰富，这样那些小地主才能勉强维持家用。若是碰到灾年，那真的是地主家里都没有余粮了。

　　而有门路的大地主大士绅，他们不会留在这里守着没有多少收益的水稻田，而是大量兼并桑田和茶林，而且他们身上有功名，可以免税！

　　再加上因为清军来到江南之后，江南不少士绅被杀，大量土地落入到旗人手中。明军收复了江南之后，驱赶了旗人，很多农田于是被分配给了农民，所以江南田价从明末时期每亩二十两银子，跌到现在的五两银子。

　　正因为水稻田价格下跌，这也给姚廷遴征地修建城市创造了好机会。，，，，，，

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